【白華現象とは？】賃貸マンション屋上の補修工事

before

after

ご住所: 東京都渋谷区

ご依頼内容: 屋根修理

使用材料: トップコート

お客様からのご相談

築25年の鉄筋コンクリート造3階建て賃貸マンションのオーナー様です。この度、最上階の南面軒天（のきてん）に多数のひび割れと白華現象（コンクリート表面に白い固まりができる現象）が生じているため、調査の依頼を受けました。

【白華現象とは】ひび割れから浸入した水にコンクリート中の水酸化カルシウムが溶け出し、空気中の二酸化炭素と反応して炭酸カルシウムとなり、白い固まりとなって現れる現象です。これは水の浸入を示しており、放置すると鉄筋の腐食・膨張によるコンクリートの破壊（爆裂）につながるため、早急な補修が必要と判断しました。

調査結果：雨水浸入の原因
建物の屋上は陸屋根（平らな屋根）で、既存のシート防水の上に太陽光パネルが設置されていました。外壁はタイル張りです。

現地調査のため屋上に上がると、南面のベランダ上部（居室と接していない低い部分）のシート防水が広範囲にわたり大きく浮いているのが確認できました。浮きを触ると水がたまっており、タプタプとした状態でした。

通常、防水シートの穴から水が浸入すると、浮きを押した際に水や泡が噴き出し、劣化箇所を特定しやすいのですが、今回はその現象は見られませんでした。

【水の浸入経路】

段差への水の滞留：ベランダ上部と居室上部（断熱材があるため高い）の間には段差があり、低いベランダ上部に水がたまりやすい構造になっていました。

逃げ場のない水の経路：たまった雨水は逃げ場がなく、コンクリート下地のひび割れを通じて、軒天へと伝わっていました。

防水層の劣化箇所：

居室上部の段差付近のシートのつなぎ目に隙間が見つかりました。

太陽光パネルが設置された架台の土台まわりにも、直射日光の影響と思われるシートの劣化が見られました。

補修方法の選択と施工
今回は、既存のシート防水を全て張り替えるのではなく、ウレタン塗膜防水を塗布する方法を選択しました。これは、太陽光パネルの架台を外さずに作業が可能であり、架台などの付帯設備を動かす必要がないため、今回の建物状況とコスト、工期を考慮して最適と判断したからです。

施工手順
下準備と既存防水層の撤去

パラペット（立ち上がり部分）のアルミ笠木を取り外しました。